開始買樓前，建議大家先評估自己持有的資金和借款能力，來計算可負擔的樓價。

現有資金主要用來支付按揭以外的買樓開支：包括首期、印花稅、地產經紀佣金、律師費及裝修費等。

申請人的借款能力以申請人的每月入息所能承擔的供款與收入比率(DSR)和壓力測試(Stressed test)計算，一般來說DSR供款不可超過收入的50%，壓力測試(加息3%後的供款)不得高於入息的60%。

另外，申請人的年齡（人齡）和物業的樓齡，也會影響壓力測試。因為兩者都會影響按揭的供款年期，現時大部份銀行是以75減人齡和樓齡去計算最長可供款年期，例如申請人是55歲，75減人齡後，按揭供款年期最長只能做到20年，每月供款比30年期高，因此申請人需要較高收入，才能通過壓力測試。

例子：買入800萬物業，申請按揭借6成480萬，55歲申請人需要每月有$61,551的收入才能通過壓力測試；而45歲或以下的申請人，只需要每月收入就可通過壓力測試。

大家在這階段已可找按揭顧問諮詢，了解自己可承造的最高按揭貸款額，若與預算有差距，可調整預算買樓的金額，或預早找擔保人來增加申請按揭時的借款能力。

計算好借款能力和首期資金後，買家可按自己的預算，在市面上尋找單位。關於各類型物業的注意事項（例如：二手私人住宅、一首私人住宅、未補地價居屋、村屋和唐樓），大家可以看這文章：各類型物業須注意事項。

一般來說，買家在睇樓時需要注意以下4項：

物業樓齡

樓齡會影響銀行批出按揭的最長供款年期，現時大部份銀行是以75減樓齡去計算最長供款年期，如物業樓齡大於45年，75減樓齡後，按揭供款年期最長未必能做到30年，每月供款額會增加，令申請人需要較高收入，才能通過壓力測試。

物業估價

現時銀行是以物業的成交價或物業估值，取其低者來計算按揭金額。如成交價高於物業估值，買家申請按揭取得的金額會少於預期，需要準備更多資金做首期。例如：二手樓單位的成交價1400萬，買家最多可向銀行申請50%按揭借700萬。但如果銀行估價只有1200萬，申請50%按揭只可借600萬，買家需要額外準備多100萬支付首期。

因此，建議大家在簽署臨時合約前，先找銀行或按揭顧問為心儀物業估價，以確保能借足預算按揭金額。

留意僭建問題

僭建是指建築物上未經正式程序申請的加建或改動，如物業有較嚴重的僭建情況，或會影響申請按揭。如發現有這些情況，買家宜在簽署臨時買賣合約前，先諮詢銀行或按揭顧問的意見。

小心凶宅

凶宅單位通常無法在銀行的網上估價服務取得估價，但就算網上取得估價，亦不代表單位沒有問題，只代表該銀行的凶宅名單上沒有這單位。我們亦試過有客戶的心水物業在網上取行估價，賣方開價亦屬市價，在我們幫他向銀行查詢估價時，才發現該物業是凶宅。

凶宅也有機會做到按揭，銀行會視乎單位「凶」的程度及市場潛力等因素來考慮是否批出按揭及為估價打折。買家若能及時在簽署臨時合約前發現，可重新考慮會否繼續購買這物業及重新評估物業的價值和預算買樓資金。

成交日期
簽署臨時買賣合約時，買賣雙方需要擬定正式成交日期，即買方俾買樓尾數和收樓的日期。一般會正在簽署臨時買賣合約後的2-3個月，已預留足夠時間給買家申請按揭及雙方律師樓準備按揭文件。如買家需要申請按揭保險這高成數按揭，建議預留3個月的成交期。

留意所簽文件
在簽署臨時買賣合約時，地產代理很多時會叫買家同時簽署按揭轉介表，之後他們能搶先向3間主要銀行登記成為轉介人，令您不能委託其他轉介公司向這3間銀行申請按揭，變相限制了您的選擇。之後無論你是否選用他們的服務在這些銀行取得按揭，他們也會獲得銀行的回贈，而未必有回贈給您。

委托律師樓
簽署臨時買賣合約後，買賣雙方須委托不同律師，起草及處理正式買樓合約，買方律師還會查核物業的樓契或業權，現時律師收費約在6,000元至10,000元之間。
買家所聘用處理買賣合約的律師樓，必須在按揭銀行的認可名單上，才可為你處理該銀行的按揭程序。因此，在聘用律師前，可查詢該律師樓有那些合作銀行或向心儀銀行確認律師樓是否在銀行的認可名單上。避免因律師樓的原因，限制了選用按揭銀行的選擇。

找按揭轉介

市面上的按揭轉介公司眾多，在選大家可參考「使用按揭轉介的4大好處和4大注意事項」這文章來選擇按揭中介公司。

提提大家，在選定用那一間轉介公司前，請勿簽署任何表格，包括網上簽名，因有不少按揭轉介公司，會以幫上表格方式，取得你的按揭資料和簽名，搶先向3間主要銀行登記成為轉介人，鎖定客戶。

當然，亦有按揭轉介公司做法較正路，在申請人入申請到銀行時才需簽署按揭轉介表。大家不妨先比較清楚轉介回贈的金額和其他服務，才選定按揭轉介。

選擇銀行和按揭計劃

選擇按揭計劃時，大家可考慮按揭利率、現金回贈、罰息期及有沒有高息戶口和其他優惠等因素。大家可參考「按揭計劃點揀好?」這文章了解更多。

如在各項條款相若的情況之下， AA按揭會建議大家選擇較具規模的四大銀行，因為他們在香港的存款較多，相對較為穩健。

申請按揭流程

1.  準備申請按揭文件：

• • 臨時買賣合約副本
  • 身份證副本
  • 住址証明
  • 最近3個月出糧戶口紀錄
  • 最近3個月公司糧單
  • 最近一年稅單
  • 其他債務資料(如有)

這裏順帶一提，我們見過不少客戶，是用簿仔戶口或沒有月結單的戶口作出糧戶口，在申請其他銀行的按揭時，往往需要向出糧戶口的銀行申請戶口記錄，需時往往超過兩星期，增加了申請按揭所需的時間。建議大家可將出糧戶口轉到可網上查閱月結單的綜合理財戶口。

2. 遞交申請

申請人可選擇預約銀行同事在分行辦理申請或電郵已簽好的申請表及其他文件給銀行。

3. 審批時間

按揭的審批時間，主要受銀行的規模和當時的申請數目影響，一般情況下需要約2-4星期，而經按揭保險這高成數按揭的申請，因為銀行批出後，再需要經按揭保險公司審批，因此需時較長，一般需要4-6星期。

另外，在部份規模較細的銀行推出比其他銀行優惠的按揭計劃時，會吸引不少申請，而其審批部的人手有限，因此在向他們申請按揭時，往往需要預留8星期或以上的時間。

4. 批出按揭至完成交易

在批出按揭後，申請人需前往銀行簽署批款信，銀行職員會與申請人核對按揭資料及各項條款，如無問題，申請人簽署確定接受按揭貸款。之後銀行會在一至兩星期之內將按揭文件送到律師樓。

律師樓在收到文件後，會準備按揭契及其他所需文件，在成交日前1-2星期約買家簽署。在正式成交當日，律師樓會安排向銀行提取按揭貸款，用作完成交易。銀行的現金回贈，一般會在一個月內存入借款人的戶口。借款人在提取按揭貸款後的一個月開始借第一期的款項。