最高按揭成數

最長還款期：

現時本港銀行可承造最長30年期的按揭。本港主要銀行會分別以75減借款人的年齡和樓齡後，以較低的數字計算出最長可批出的按揭年期。因此，如申請人想購入的單位樓齡超過45年，則未必可以估到最長30年的按揭，按揭年期縮短，每月供款增加，申請人需要更高的入息才能通過壓測。

留意僭建問題
僭建是指建築物上未經正式程序申請的加建或改動。 如屋宇署發現僭建物會發出清拆令，並在土地註冊處登記文件，俗稱「釘契」，而物業業主有責任完成這些清拆工程。如買家購買這單位，將要承擔有關清拆工程的責任。

不同銀行對有僭建物/有清拆令的單位，會有不同處理方式，主要視乎僭建物和清拆令的嚴重程度。 例如，輕微程度的僭建，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任，之後可批出按揭。

部分銀行對於單棟樓或較舊的物業，無論即使物業沒有清拆令，會在批出按揭前視察單位，如發現單位有僭建，亦會評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用，要求借款人承擔因僭建物而衍生的所有責任但為彌補風險，才批出按揭。如銀行評估相關風險較高亦有可能提高按息或拒批按息。

小心凶宅
凶宅一般是指於單位內發生非自然死亡個案，即例如燒炭、跳樓、甚至兇殺案等；而自然死亡如老死、病死則不算。凶宅比普遍單位有10%-30%的折讓，有時更會影響同層或上下樓層的單位的估價。

通常這些單位在銀行的網上估價服務無法取得估價，但就算網上取得估價，亦不代表單位沒有問題，只代表該銀行的凶宅名單上沒有這單位。我們試過有客戶的心水物業在網上取行估價，賣方開價亦屬市價，在簽臨時合約前，我們幫他向數間銀行查詢估價時，才發現部份銀行視該物業為凶宅，客戶再查詢後，証實單位真的是凶宅z，隨即打消買入的念頭。

當然，凶宅也有機會做到按揭，銀行會視乎單位「凶」的程度及市場潛力等因素來考慮是否批出按揭。若單位在成為凶宅後，已轉手數次或曾經承做按揭，那銀行批·出按揭的機會便更加大

最高按揭成數（建築期付款)
建築期付款是指在落訂購買樓花後，於物業落成後才支付餘下大部份的樓價，發展商提供的折扣優惠通常較少，買家在關鍵日期(預計收樓日)前3個月才申請按揭。由於收樓日一般會在1-2年後，買家要小心建築期付款的風險，例如：申請人收入下降或樓市向下調整，有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額比預期少。

成交日期

一手居屋

房委會會為新落成的居屋提供30年的按揭貸款擔保期，因此毋須經按揭保險公司，不用繳交任何保費，也能借到高成數按揭。銀行在審批按揭時，也不用計算DSR和壓力測試，業主只需證明入息能夠支付供款就會批出貸款，如業主沒有入息，可填寫一份聲明書，說明自己的供款資金來源，例如家人的家用，銀行一般也會批出按揭。但亦會有個別情況，銀行會佢批按揭，例如：借款人例如：申請人信貨評級太差、年紀太大、有破產令未解除、曾經在該銀行有壞帳紀錄

另一方面，由於房委會的規定，最長的按揭還款年期為25年，只可選用P按，在現時的低息環境，實際利息比H按高。

二手居屋

公屋的住戶的綠表買家和抽中「白居二」的買家可憑「購買資格證明書」，在有效期12個月內在居屋第二市場購買未補地價居屋。最長的按揭年期為25年，只可選用P按，也不用計算DSR和壓力測試，可借高成數按揭。

需要注意的是，銀行會以房委會按揭貸款擔保年期30年減樓齡，來衡量按揭年期。如物業過了擔保年期，則會以私樓按揭方式審批，但最多只借6成，年期25年，也需要通過壓力測試和提供入息證明，而且不能加擔保人。

另外，如買入物業樓齡接近擔保年期完結的物業，仍可借90%按揭，但銀行批出的按揭年期會很短，例如樓齡是25年的話，供款年期只有5年，借款人每月的供款壓力大增。在這情況之下，有部份銀行仍可批出較長年期的按揭，但前題是預期按揭餘額，在擔保年期結束時降至購入時樓價的60%或以下。

因此未補價居屋由首次發售日期起計，如超出18年，申請按揭便可能要縮短按揭年期或是減少按揭成數，建議買家在購買二手居屋前，先諮詢銀行或按揭顧問的意見。

房協資助出售房屋

由於房協沒有提供按揭貸款擔保期，因此銀行的審批和按揭條款都和房委會的居屋有所不同。

一手買入的話，白表及綠表買家，可向銀行直接申請9成按揭，最長的按揭年期為30年，但因沒有按揭貸款擔保期，銀行審批上會較嚴謹，可能需要進行壓力測試。

二手買入的話，也可申請9成按揭，但需要如私樓做高成數按揭般申請按揭保險，並要支付按揭保費，審批時需要計算DSR和壓力測試。如申請人入息不足，可加入擔保人收入，但擔保人如有債務，也要計入壓力測試。

按保成數

留意樓齡和估價
村屋的建築質量普遍較一般私樓低，銀行在審批和樓齡要求上會較嚴謹，一般會以65年減去村屋樓齡為按揭年期上限；如申請按揭保險，更只能以55年減去樓齡計算按揭年期上限（最長30年）。建議準買家選擇樓齡較新、有屋苑式管理的村屋，會較易獲批按揭。

另外，由於交投疏落，村屋容易出現估價不足的情況(尤其是一些偏遠、樓齡舊、沒有公共交通到達的村屋)。準買家需預備額外的資金，一旦出現估價不足時，用以支付額外首期開支時。

避免丁屋樓花
「丁屋樓花」是指興建中的丁屋，因丁屋原意是給予新界原居民男丁起樓自用，所以物業批出滿意紙及補地價前，並不能夠轉讓。在私人地上興建的村屋，在原居民拿了滿意紙後自住滿5年後，可免補地價轉讓。
因此，在可自由轉讓之前，買家和發展商簽定的協議並不是是正式買賣合約，不能註入土地註冊處，買家沒有實質業權。如在這期間，原居民離世或補地價把物業賣給另一買家，舊買家是沒有任何保障。

要齊契及有清晰路權
沒有路權、沒有滿意紙、未補地價、以及樓契沒有平面圖，都是銀行不批村屋按揭的主要原因。因此申請按揭要齊契(包括滿意紙和樓契付有平面圖)，及留意是否需要補地價。
路權是指有公家路可直達屋前，如買了四周被私家路圍繞的村屋，沒有公家路直達屋前，銀行就有機會不批按揭。準買家購買村屋前，可留意路上的的街燈編號，到地政總署的「地理資訊地圖」網頁上查到的話，該路段便屬於公家路。

留意僭建物/違例結構性改動
比較常見的是天台加建玻璃屋或將一層分間成兩個單位或多個劏房出租，由於是非法僭建，，理論上要清拆僭建及還原物業，銀行才會批按揭。但有部份銀行會視乎僭建的規模和嚴重程度，考慮批出按揭。
至於一些屋宇處批准的小型工程設施，如近年常見的太陽能光伏系統，則對申請按揭沒有影響。（這些設施的清單和相關要求，可到屋宇署的網頁查看。）

最高按揭成數

唐樓成交量較少，放售價與過往成交價可能會有較大差距，銀行缺乏參考指標，估價會相對保守，容易出現估價不足的情況。建議買家在簽臨時買賣合約前，多找幾間銀行或找按揭顧問估價，盡量最得較高估價，能夠以成交價計算按揭成數。

僭建或劏房
僭建和劏房是唐樓最常見的問題，因此申請按揭時，銀行很大機會要求驗樓，買家在簽臨約前，宜先確認賣家願意讓估價行入屋驗樓，將驗樓要求列入臨約內，確保銀行要求驗樓時，也能夠安排得到。
輕微程度的僭建，例如平台加建簷篷或加高分隔牆，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任，之後亦可批出按揭。若是有間劏房的情況，只有數間銀行可以承造按揭，唯利息通常比一般唐樓按揭更高，同時按揭成數最高為5成。

小心遺失樓契
樓契是證明業權的重要文件，遺失後不能補領，業主只能找律師宣誓再向土地註冊處申請補領副本（俗稱：影印契）。銀行為了規避風險，審批按揭申請時一般只會承認樓契正本。
由於唐樓業主多為長者，如果物業已經供完多年，樓契有機會已經遺失，準業主買入前要問清楚是否有原裝樓契，若只有影印契，會難以申請按揭和影響物業價值。